Stuttgarter Büro- und Gewerbemarkt trotz Krise recht stabil

Die Nachwehen der weltweiten Finanz- und Wirtschaftskrise werden auf den bundesdeutschen Büro- und Gewerbemärkten im ersten Halbjahr 2010 weiter zu spüren sein.

Dennoch konnte sich der bodenständige Immobilienmarkt Stuttgarts im Vergleich zu Städten wie Frankfurt, Düsseldorf oder München bislang gut behaupten. Bei einem Flächenumsatz von rund 168.000 Quadratmetern in 2009 steht dem Minus von 8 Prozent gegenüber dem Vorjahr in der 5-Jahres-Durchschnitts-Betrachtung sogar ein Plus um 5 Prozent gegenüber. Sascha Geisinger, Projektmanager beim Maklerhaus Dr. Lübke in Stuttgart, geht davon aus, dass mit Beginn der Realisierung von Stuttgart21 der Trend vieler Unternehmen, den Firmensitz wieder zurück in die Innenstadt zu verlagern, verstärkt wird und dies zu Nachfrage-impulsen im Bürosegment führt.

Der Stuttgarter Vermietungsmarkt gilt trotz der schwierigen wirtschaftlichen Situation in der Automobilindustrie bislang als relativ stabil. Ansätze zur Verlängerung des konjunkturellen Kurzarbeitergeldes könnte den Industrieunternehmen der Region nicht nur die technologische Wettbewerbsfähigkeit erhalten, sondern sich vielmehr auch in den nächsten zwölf Monaten weiterhin stabilisierend auf den gewerblichen Vermietungsmarkt auswirken. Die Flächenabsorption im Büromarkt spiegelt dabei insbesondere die Beschäftigungssituation im Dienstleistungssektor wider, die in den letzten zehn Jahren einen Zuwachs um über 13 Prozent erfuhr. Im Vergleich der bundesdeutschen Metropolen weist Stuttgart jedoch einen geringeren Anteil der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in diesem Segment auf. Vor dem Hintergrund wirtschaftsstruktureller Veränderungen bietet ein zunehmender Tertiarisierungsgrad somit mittelfristig kompensatorische Potenziale für den Büromarkt.

Starke Nachfrage in 2009 durch die öffentliche Verwaltung

Der größte Vertragsabschluss des letzten Jahres erfolgte für das Innenministerium Baden-Württemberg als Eigennutzerkauf (ca. 23.000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche). Der Neubau in der Willy-Brandt-Straße soll 2011 bezugsfertig sein. Große Anmietungen gab es durch die LBBW (ca. 6.000 Quadratmeter in der Lautenschlager Straße), das Land Baden-Württemberg (Landesinstitut für Schulentwicklung, ca. 5.900 Quadratmeter in der Heilbronner Straße) und die Bundesagentur für Arbeit (ca. 4.500 Quadratmeter in der Neckarstraße). Der überwiegende Teil des Vermietungsvolumens entfiel jedoch auf kleine Flächen unter 1.000 Quadratmeter. Wichtigste Nachfragergruppe war die öffentliche Verwaltung. Es folgten Versicherungen sowie das Gesundheits- und Sozialwesen. Nach wie vor werden bevorzugt Citylagen nachgefragt.

Moderate Projektierungen sichern weitest gehende Preisstabilität

Der Stuttgarter Markt war nie durch spekulatives Bauen geprägt. Auch in 2010 bleibt das Fertigstellungsvolumen von voraussichtlich ca. 50.000 Quadratmetern weiterhin überschaubar. „Ohnehin werden Projekte erst ab einem Vorvermietungsstand von 50 Prozent weiter verfolgt und bedienen zumeist Großmieter. Der Kern der Nachfrage liegt jedoch im Bereich bis 500 Quadratmeter, was sich in den gefragten innerstädtischen Lagen bislang meist auch gut realisieren lässt“, so Sascha Geisinger. Aktuelle Konzepte wie das Quartier am Karlsplatz oder Quartier S fördern die Attraktivierung sowie Aufenthaltsqualität bestimmter innerstädtischer Areale und haben in der Regel eine „Sogwirkung“ auf kleinere Dienstleistungsunternehmen bis hin zu Neugründungen. Die vertragliche Flexibilität und adäquate Incentives werden dabei für Mieter zunehmend wichtiger. Die Spitzenmiete hat in der zweiten Jahreshälfte 2009 um einen Euro pro Quadratmeter nachgegeben und liegt mit 18,00 Euro dennoch auf einem solidem Niveau. Im Premiumsegment der 1a-Lagen bleibt das Flächenangebot überschaubar. Der Preisdruck ergibt sich vielmehr für ältere, schwer marktgängige Bestandsobjekte, vor allem in Randlagen.

Behebung des Sockelleerstands bleibt wahre Herausforderung

Aktuell sind in Stuttgart fast 480.000 Quadratmeter unvermietet, was eine Zunahme von 0,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr ausmacht. Im bundesdeutschen Vergleich weist Stuttgart mit 6,5 Prozent nach wie vor die geringste Leerstandsquote auf. Der Immobilienmarkt gilt mit ca. 14,50 Euro Durchschnittsmiete für viele Investoren zwar als „unaufgeregt“, aber gesund. Ein Manko teilt Stuttgart jedoch mit allen anderen Städten: Der hohe Anteil an Immobilien, die seit mehreren Jahren leer stehen beziehungsweise nur einen geringen Vermietungsstand auf-weisen. Die Experten von Dr. Lübke kalkulieren rund dreißig Prozent dauerhaften Sockelleerstand. Selbst bei einem unterdurchschnittlich realisierbaren Mietansatz der revitalisierungsfähigen Flächen von zehn Euro pro Quadratmeter, stehen Jahresnettomieteinnahmen von über 19 Millionen Euro zur Disposition. Sanierungs– und Modernisierungsansätze lohnen sich vielfach in Zusammenhang mit alternativen Nutzungskonzepten und Stadtentwicklungsmaßnahmen. „Mit unseren Investitionsrechnungstools können wir jedem Bestandshalter innerhalb von zwei Stunden machbare Szenarien für seine Immobilie aufzeigen,“ so Sascha Geisinger. Eine mögliche Option kann dabei auch der Verkauf der Problemimmobilie bei nachfolgendem Reinvestment in ein marktfähigeres Produkt darstellen. Insbesondere die als krisenresistenter geltenden wohnwirtschaftlichen Investments haben in den letzten zwölf Monaten eine verstärkte Nachfrage ausgelöst. Beim Verkauf von Büroliegenschaften tendieren Verkäufer zunehmend dazu, eine Mietbürgschaft zu erteilen, um das Risiko für den Investor zu minimieren.

Marktdynamik in 2010 wird geprägt durch heterogene Entwicklungen Gemessen an Indikatoren wie Kaufkraft, Arbeitsplatzversorgung, Zahl der Hochqualifizierten und Schulden je Einwohner belegte Stuttgart im bundesdeutschen Niveauvergleich in 2009 den zweiten Rang hinter München. Der Standort hat somit ein gutes Potenzial, als Innovationstreiber - gerade auch im Automotive-Bereich - seine wirtschaftliche Position zu erhalten. Sascha Geisinger beobachtet derzeit aus den Anfragen, dass der Rationalisierungs- und Verlagerungsdruck bei diversen produzierenden Betrieben zu Standortzusammenlegungen führt. Aktuell betreut das Stuttgarter Team einen renommierten Automobilzulieferer bei der Suche nach einem neuen Standort für 2011 im Speckgürtel Stuttgarts. Das Bestandsgebäude soll neben 15.000 Quadratmeter Lager- und Produktionsfläche weitere 5.000 Quadratmeter Büro und 150 Stellplätze aufweisen. Auch für einen bekannten Logistiker sondiert man derzeit optimal passende Hallenobjekte mit Gleisanschluss, die eine Flächenlösung von 10.000 bis 15.000 Quadratmetern bieten.

Der Büromarkt ist dagegen durch sehr viele kleinere Anfragen geprägt, da größere Mieter oftmals noch zur Prolongation des bestehenden Mietvertrages tendieren. In Folge des Konjunkturpaketes 2 sind momentan private Kindertagesstätten stark im Kommen, die an gut erreichbaren Standorten Erdgeschossflächen vorzugsweise mit angrenzendem Außen-/Grünbereich suchen. „Gerade für schlecht vermietbare Objekte, die den derzeitigen Anforderungen klassischer Büromieter nicht mehr gerecht werden, liegen hier gute Vermarktungschancen, zumal der Aufwand für die notwendigen baulichen Maßnahmen überschaubar ist,“ so Sascha Geisinger. Im Exklusivauftrag betreut das Stuttgarter Team eine bundesweit tätige Kindertagesstätte, die im Umkreis von Stuttgart bis hin nach Mannheim zehn neue Einrichtungen plant.

Artikel lesen
BW beschließt Ausgangsbeschränkungen – Oder ?
BW beschließt Ausgangsbeschränkungen – Oder ?

Tagsüber (5 bis 20 Uhr):

Berufsausübung

Private Treffen mit bis zu fünf Personen aus maximal zwei Haushalten (Kinder bis 14 J.....
mehr Infos

Kommentare :

Kommentieren Sie diesen Artikel ...

Abonnieren (Nur Abonnieren? Einfach Text freilassen.)

Löschen